Acheter sur plan à l’île Maurice : ce qui change par rapport à une VEFA en France

Une grande partie des biens ouverts aux acquéreurs étrangers à l’île Maurice est vendue au sein de programmes neufs, souvent avant même la fin des travaux. Pour un acheteur français, le principe rappelle la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Les similitudes sont réelles, mais plusieurs spécificités mauriciennes changent la façon de préparer son projet. Voici ce qu’il faut savoir avant de réserver.

Les points communs avec la VEFA française

En France comme à Maurice, acheter sur plan revient à acquérir un bien qui n’existe pas encore, sur la base de plans, d’une notice descriptive et d’un calendrier de construction. Le parcours suit une logique proche. Il commence par un contrat de réservation avec le promoteur, se poursuit par la signature d’un acte de vente devant notaire, puis par des paiements échelonnés au fil de l’avancement du chantier.

L’intérêt est également comparable des deux côtés : un bien neuf, conforme aux normes récentes, souvent personnalisable au stade des finitions. Et dans les deux cas, l’acheteur s’engage sur un projet qu’il ne peut pas visiter, ce qui impose de bien vérifier le sérieux du promoteur et le contenu du contrat.

Les spécificités mauriciennes à connaître

Un achat encadré par des régimes spécifiques

Un étranger ne peut pas acheter n’importe quel bien à Maurice. L’acquisition doit s’inscrire dans un cadre autorisé :

• les programmes IRS, RES, PDS ou Smart City ;
• les appartements situés dans un immeuble d’au moins un rez-de-chaussée et deux étages (dit G+2), avec un prix minimum de 6 millions de roupies.

Chaque régime a ses propres règles. Un investissement d’au moins 375 000 USD dans un programme IRS, RES, PDS ou Smart City ouvre droit à un permis de résidence, valable tant que l’acquéreur reste propriétaire. L’achat d’un appartement G+2, en revanche, ne donne pas automatiquement accès à ce permis.

L’approbation de l’Economic Development Board

L’acte définitif ne peut être signé qu’après l’approbation de l’Economic Development Board (EDB). Concrètement, après la réservation, le promoteur soumet le dossier d’acquisition à l’EDB. La vente n’est conclue devant notaire qu’une fois la lettre d’approbation obtenue. Chaque demande est soumise à des frais de procédure, fixés à 25 000 roupies pour les principaux régimes.

Des règles strictes sur le financement

Les fonds doivent provenir de l’étranger et transiter par une banque reconnue. Depuis décembre 2024, 85 % du prix d’achat doit être réglé en roupies mauriciennes issues de fonds transférés depuis l’étranger. Les 15 % restants peuvent être payés en devise convertible ou en roupies locales. Mieux vaut anticiper ces transferts avec sa banque, car ils conditionnent le respect du calendrier des paiements.

Des droits d’enregistrement revus à la hausse

Depuis le 1er juillet 2026, les droits d’enregistrement appliqués aux acquisitions par des non-citoyens dans le cadre des régimes résidentiels sont passés de 5 % à 10 %. C’est un poste à intégrer dès le départ dans le budget global, au même titre que les frais de notaire et de procédure.

Des conditions de revente encadrées

Pour certains régimes, la revente est elle aussi réglementée. Pour un appartement G+2, par exemple, le propriétaire doit obtenir l’autorisation préalable de l’EDB et déposer sa demande au moins trente jours avant la transaction. La revente est interdite dans les six mois suivant l’acquisition.

Les vérifications indispensables avant de réserver

Acheter sur plan à distance demande de la rigueur. Plusieurs points méritent une attention particulière :

• La solidité du promoteur. Programmes déjà livrés, respect des délais passés, qualité des réalisations visitables.
• Le régime du programme. Vérifiez qu’il est bien agréé et quels droits il confère, notamment en matière de résidence et de location.
• Le calendrier des appels de fonds. Chaque versement doit correspondre à une étape de construction clairement définie dans le contrat.
• Les garanties prévues. Les mécanismes de protection en cas de retard ou d’inachèvement ne sont pas identiques à ceux du droit français. Il faut les examiner précisément dans le contrat.
• La notice descriptive. Matériaux, équipements, prestations des parties communes et charges prévisionnelles.

Se faire accompagner sur place

Entre le choix du programme, les démarches auprès de l’EDB et le suivi du chantier depuis l’Europe, un achat sur plan à Maurice gagne à être accompagné par des professionnels locaux. Une agence immobilière à Maurice connaît les promoteurs et les régimes en vigueur. Elle peut aider à comparer les programmes, à vérifier les points clés du contrat et à suivre l’avancement du projet sur le terrain, ce qui est précieux quand on ne vit pas encore sur l’île.

En résumé

Acheter sur plan à l’île Maurice reprend les grands principes de la VEFA que les Français connaissent. Il s’y ajoute des règles propres au pays : régimes autorisés, approbation de l’EDB, financement depuis l’étranger et droits d’enregistrement de 10 %. Bien les comprendre en amont permet d’aborder son projet sereinement et d’éviter les mauvaises surprises.